【资讯】北京二中院：物业费纠纷占物业官司9成以上 业主败诉率高

    目前，由于各物业公司发展良莠不齐、人们合同意识欠缺，致使拖欠费用的情况较为多发，从而引发纠纷。据北京市第二中级人民法院今日对外通报，物业服务企业索要物业费纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。诉讼请求主要集中在追索物业费、逾期支付物业费的违约金等。从审判结果看，物业服务企业胜诉率高。

    态势：

    物业纠纷案件数量明显下降

    据了解，自2012年至2016年，北京二中院审结的物业服务合同纠纷案件分别为349件、398件、241件、238件、173件，均为二审民事案件。案件数量呈现明显下降态势。此类纠纷主要有三类类型：物业服务企业索要物业费、业主要求返还物业费或赔偿损失、业主要求确认合同无效。

其中，物业服务企业索要物业费纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。诉讼请求主要集中在追索物业费、逾期支付物业费的违约金等。以北京二中院2015年审结的238件物业服务合同纠纷二审案件为例，以判决方式结案的案件中，诉讼请求为追索物业费的高达98.6%。

此外，随着业主法律意识的增强，诉讼时效抗辩成为业主提出的最常见的非实体抗辩，如2015年北京二中院以判决方式审结的物业服务企业追索物业费案件中，近三成业主提出诉讼时效抗辩。

     另外，业主要求返还物业费或赔偿损失。如主张物业服务在卫生、安保等方面不达标，起诉要求物业公司返还已交纳的物业费。还有的业主家中发生失窃、漏水等情况后，认为物业公司未尽安全保障、维修义务，要求赔偿相关损失或承担相关费用。

    特点：

    物业纠纷分布较广泛 物业服务不达标比较常见

    据北京二中院相关负责人介绍，从区域分布看，东城、西城、丰台、大兴、房山各区的物业服务合同纠纷案件数量相对均衡。从小区类型看，普通居住小区、危改回迁小区、经济适用住房小区都有发生此类纠纷。

从业主抗辩理由看，物业服务不达标比较常见。部分业主认为对物业服务不满意即可不缴纳物业费，将服务不达标作为拒绝交纳物业费的事由。业主主张物业服务不达标主要体现在安保、秩序管理、门禁、监控，卫生、垃圾清理，设施设备维护、公用墙体修缮、电梯养护、下水、排污疏通等方面。还有部分业主就其欠交物业费提出了未取得房屋产权证、房屋存在质量问题等事由进行抗辩，但这些事由多因业主与开发商之间纠纷所致，并不在物业服务合同法律关系的范畴内。

    另外，从审判结果看，物业服务企业胜诉率高。以北京二中院2015年审结的238件物业服务合同纠纷案件为例，由物业服务企业提起的诉讼为228件，业主提起的诉讼仅有10件。其中，物业费请求全额或部分获得支持的案件占95.6%。

   成因：

   物业缺乏服务意识 业主法律知识欠缺

   相关负责人分析指出，部分物业服务企业欠缺专业精神、服务意识和责任感，未尽到“相应的”服务管理义务，不能以保护全体业主利益为出发点提供良好服务。对待业主的合理要求不理睬、不处理、不反馈，有问题千方百计找理由推脱。

    其次，部分业主法律知识欠缺，对物业服务范围有误解。有的认为花钱雇佣物业公司，物业公司即应完全按自己意愿提供服务。一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，完全没意识到单方面拒交物业费也构成违约，有的业主甚至被起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。

    此外，还有业主混淆了责任主体，将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权行为等其他问题，均归责于物业公司，进而拒交物业费。

法官：

   及时有效固定证据 依法维护权益

    法官建议，首先，无论是物业服务企业还是业主，均应积极促成物业服务合同的订立。物业服务企业应专业尽职，按照合同约定的服务内容和服务标准，为业主提供细致、到位的人性化服务。业主接受物业服务，享受生活便利和优质生活环境，依约按时足额交纳物业费，不可随意拖欠物业费，以免发生纠纷。

   其次，物业服务企业应当保存小区提供维修保养的合同、票据等证据，以证明充分履行物业服务、管理职责。业主应当保存交费票据，证明自己履行了缴费义务。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时，可通过公证固定和保存证据。

   同时，遇到房屋质量问题、其他业主侵权等问题时，业主应主动与相关方沟通，促成问题的解决。问题得不到解决时，应及时通过法律途径向开发商或侵权人主张权利，不能将责任归咎于物业服务企业，以拖欠物业费方式消极应对，待到因欠物业费被诉时再向开发商或者侵权人主张权利，有可能错过了证据保存最佳时机而遭受损失。

   案例：

   业主以房屋质量存在问题为由拒交物业费

   某公司起诉李某交纳物业费，李某以交房时房屋质量存在明显问题、小区单元门禁不能正常工作等为由拒交物业费。

法院经审理认为，某公司为李某使用的房屋提供了物业服务，故李某理应按照约定的标准支付物业费。关于李某所述交房时存在的房屋质量问题，应属开发商维修事项，某公司已履行了协调义务，故李某以此拒绝交纳物业费不能成立。关于小区门禁问题，门禁在使用中出现损坏，某公司应在合理期限内予以维修，现李某未能提交充分证据证明某公司怠于行使维修、维护义务，故该问题亦不能构成减免物业费的理由。