案例一：欠费锁车
B小区是A物业服务公司在管小区，仲某是该小区业主。2014年11月17日，A依据国家发改委（2014）2755号文件，在小区内公示停车费调整通知后，仲某以A涨价无依据为由，自2015年1月1日起至纠纷发生，拒缴停车费，却照常在小区内停车。
2015年7月15日，仲某开车出小区大门时，A的秩序维护员要求其交纳停车费未果，双方发生争议，仲某将其驾驶的轿车堵在小区大门口锁上车门后离去。7月19日，A将该车拖至小区内保管并锁住汽车前轮胎。9月8日，仲某以返还原物和赔偿被锁车期间租车费用为由将A诉至法院。在一审法院调解下，A于次日开锁，仲某将车开走。此外，A在一审中提出反诉，要求仲某支付2015年1月1日至7月19日的停车费和挪车费。
法院判决
一审法院经审理判定A锁车行为不当，锁车期间的停车费请求不予支持，仲某承担停车费1990元和挪车费600元，同时驳回仲某要求A承担锁车期间租车费用的诉求。仲某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院同样驳回仲某的上诉，维持了原判。
裁判解读
本案的争议焦点主要有三个：一是仲某欠交停车费，A有无权利限制仲某的车辆出入小区;二是仲某堵塞小区出口，A有无权利将车挪走并锁车;三是仲某在车辆被锁后，租车使用产生的费用是否应当由A承担？
焦点一：二审法院认为，上诉人仲某做为小区业主，拒不缴纳小区停车费用，A的秩序维护员对不缴纳停车费的车辆不予放行的行为属于履行职责的行为，不构成侵权。笔者认为，根据<物权法>第三十四条、三十五条、三十七条的规定，无权占有动产、不动产的，权利人可以请求返还原物;妨害物权的，权利人可以请求排除妨害;侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。A的行为（限制仲谋对自有车辆的使用权）是否构成侵权，应当审查A与仲某之间订立的停车服务合同、物业服务合同或者小区的（临时）管理规约，如果合同或者（临时）管理规约中有相应的约定，属于权利人对物权的合法处分，则A的行为不构成侵权，否则，涉嫌侵权。
焦点二：二审法院认为，仲某拒缴停车费且将车辆停放在小区出口的行为妨害了其他业主车辆的自由通行，违反了物业服务合同，构成侵权。A将其车辆拖至小区内进行保管的行为，是履行对实施妨害行为的业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任，并未超出其对业主服务管理权的行使边界。A将仲某车辆上锁的行为不妥，也应对此承担相应责任。
按照<物业管理条例>第四十六条、第五十一条、第六十六条的规定，业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，否则，行政主管部门可以给予警告、罚款等行政处罚。依据<最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第四条规定，物业服务企业对物业管理区域内违反有关物业使用等方面法律、法规的行为，负有制止，并及时向有关部门报告的责任和义务，人民法院应予支持。
A挪车后的锁车行为，显然是对排除妨害的法律救济途径的滥用，构成了对仲某的侵权。一审和二审法院也因此未支持A锁车期间的停车管理费的诉求。
焦点三：一审法院和二审法院对于A擅自锁车的行为构成侵权给予了认定，但对于仲某提出的锁车期间的租车费用并未支持，对于仲某停车堵小区门口的行为，已损害小区其他业主的公共利益，应承担全部民事责任。
笔者认可法院的判决结果，但认为裁判理由值得商榷。正如前文所述，锁车行为本身构成侵权，A自然应当赔偿仲某因此造成的损失。法院之所以不支持仲某的诉求，笔者认为，根据<民法通则>第一百三十一条和<侵权责任法>第二十六条的规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。仲某的车辆被锁之后产生的租车费用属于自行扩大损失，故法院不予支持。
案例二：起诉违建
李某是C小区业主，D物业服务公司与建设单位签定了前期物业服务合同，为C小区提供物业服务。合同中有关于“不得破坏住宅花园内建筑已有的构造;不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭等”约定。
2014年4月，李某在其购买的房子附赠的小院内私自建造阳光房，D于当年8月19日向李某发出书面通知，告知其违法建设行为侵害了该楼其他业主的合法权益，要求其立即停止并限期三天将小院及房屋恢复至原状。然而，李某接到通知后，并未执行，而是继续建造阳光房。于是，D将李某诉至人民法院，请求人民法院判决李某拆除阳光房。
法院裁判结果
一审法院认为李某搭建阳光房的行为违反了物业服务合同的相关约定，构成妨害物业服务与管理的行为，判决李某于判决生效后三十日内将阳光房拆除并承担案件诉讼费。李某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院驳回了李某的上诉，维持了原判。
裁判解读
本案的争议焦点可以归纳为三点：李某有无权利在自家小院搭建阳光房;物业服务公司有无权利请求法院判令李某拆除阳光房;法院有无权利认定李某的阳光房属于违建？
焦点一：一审法院认为，李某未经规划管理部门的许可，在院内建造阳光房，属于违法建筑。同时也违反了物业服务合同中的相关约定，对小区内的建筑物造成了安全隐患，并影响小区内整体结构与美观，李某的行为已妨害物业服务与管理。二审法院维持了一审法院的认定。
按照<城乡规划法>第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，李某并未获得相应建设许可证。
笔者认为，按照<最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。李某受前期物业服务合同约束，无权私自搭建阳光房。
焦点二：一审法院认为D与李某签有物业服务合同，双方物业服务与管理法律关系成立，D具备本案诉讼主体资格。根据最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。D为小区提供物业服务，接受全体业主的委托，有权依据<物业管理条例>第四十六条、上述司法解释和前期物业服务合同、临时管理规约采取包括诉讼在内的救济手段。
焦点三：一审法院认定，李某未经规划管理部门的许可，在该小院内建造阳光房，属于违法建筑。李某在上诉书中提出“上诉人所建阳光房是否是违章建筑有待进一步查明。违章建筑的认定应当由有行政执法权的相关行政机关作出，而不应当由法院直接认定”。二审法院在判决书中坚持了一审法院的观点和判决。
在司法实践中，有部分法院以违法建筑的认定应当由相关行政机关认定为由，驳回物业服务公司的请求的判例。治理违法建筑牵涉各方重大利益，实践中也常常出现相关行政部门互相推诿和履责不到位的地方。对于某些相对复杂的情况，笔者认为，法院应依据规划行政主管部门依据<城乡规划法>的规定出具类似“违法建筑认定书”的书面材料后再作裁判。
依法治理违建
物业服务公司在参与治理违建过程中，也有许多不当的行为现象。首先，“不作为”：曾有欠费业主以物业服务公司治理违建不作为为由提出抗辩，法院据此判处物业费打折的判例;其次，“用力过猛”：有直接动手拆除业主违法建筑的，被法院以故意毁坏财物罪判处物业服务公司相关负责人承担刑事责任并赔偿业主民事损失的判例;最后，“浑水摸鱼”：还有项目经理因向装修业主索取钱物换取违法建筑允许，被人民法院以敲诈勒索罪判处其承担刑事责任的案例。
作为社区管理服务提供方，物业服务公司应时刻以身作则，有所为有所不为。在企业服务广大业主的同时，对于违约、妨害小区管理、损害公共利益，且劝阻协商无果的，物业服务公司也应通过司法途径制止违法行为，维护自身和广大业主的共同利益。
来源：<中国物业管理>杂志
