房屋买卖之“合同全攻略”
合同中容易产生纠纷的条款
格式合同中出现的问题最多的主要是以下条款：
第五条：面积确认及面积差异处理，建议选择第二种方式处理，而不是简单的约定据实结算；第六条：付款方式及期限，应特别注意按揭的约定；第八条：交付期限，应特别注意该条款中的交房条件选择以及免责条款的约定；第十条：规划、设计变更的约定；第十三条：出卖人关于装饰、设备标准的违约责任；第十四条：出卖人关于基础设施、公共配置设施正常运行的承诺，应明确约定各种配套设施达到正常使用标准的具体时间，以及不能达到时应承担的违约责任；第十五条：关于产权登记的约定，建议明确约定产权证交付的具体时间，并尽量约定按日支付违约金的标准。
谨慎规避合同风险
除前一问题中所提到的以外，还应注意：
陷阱一：合同主体认定不明，如合同上的开发商并不是该房产土地开发拥有者，也有可能该项目A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则在以后办理各种手续会带来一系列的麻烦。对策：购房者在签约前应对项目的有关情况做详细的调查。
陷阱二：“最短时间”与“最好”，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但是没有实际意义的承诺。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司，建议购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里；
补充条款维护业主权益
建议购房者在签订补充协议时，最好与开发商就以下事项进行约定：
1、 要让开发商对其主体资格及相应批准材料的真实性做出承诺，如果有做假的情况，按违约处理，购房者有权提出退房，开发商退还所有已交房款（含定金），并且支付违约金。
2、 要把售楼书或广告承诺写进补充协议。在同开发商签订购房合同的时候，最好将开发商的相关宣传资料或承诺做出的许多诱人条件，如得房率、公共配套设施、建筑装饰装修、绿化、附带赠送等，作为补充协议的内容加以确认使其变成购房合同的一个重要组成部分。倘若交付时房屋不符合上述承诺的要求时，购房者可以根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。
3、 要确定产权证的取得时间。应在合同中明确提出产权证不能按期发放时开发商应承担的违约责任。
4、 如购房者在购房中选择按揭贷款付款方式，则应约定按揭不成，购房者可以选择的其他付款方式及具体处理方法，对定金的返还也应作出相应的约定。
5、 要补充开发商擅自更改房屋设计的违约责任；房屋交付时开发商未出具质量检验证书的违约责任以及房屋质量不合格的违约责任等应作出明确的约定。
6、 要补充一些合同文本中未提及的税费承担、合同变更、解除条件及其他双方认为应当约定的事项，如不可抗力情形的范围及不可抗力逾期交房多少天可以解除合同、房屋外墙使用权归属等。
总之，在房地产交易中，还有许多不确定的因素，将成为购房者在购房中所面临的风险。购买期房所面临的风险更大、问题更多。若购房者是首次购置房产，许多问题将不可能预见到，更无经验起草或者修订合同，这样就会给购房者买房造成困难，难以切实保护自己的合法权益。在这种情况下，建议购房者选择精通房地产法律业务的律师来协助购房者与开发商签订合同。完善的房地产买卖合同可以有效的规范开发商的行为，从而有力地促使发展商履行自己的义务，同时也使购房者的合法权益获得最大限度的保障。
理性购买防范“霸王”条款
购房者要避免“霸王”合同，主要注意以下几点：第一，合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步；第二，购房者一定要学会理性购房；第三，购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，要据理力争，千万不要被开发商诸如“合同是房产局规定的，已经在备案，不能修改”之类的所蒙蔽；第四，如果购房者对购房知识欠缺，可参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。
